この記事でわかること
- 先行申込と先行契約の違いは「内見前に賃貸借契約まで締結するかどうか」だということ
- 先行申込は撤回できる余地があり、先行契約はそもそも「申込みのキャンセル」ではなくなること
- 現場では「先行申込」という言葉自体があまり使われないこと
- 専門用語を覚えなくても、不動産屋に3つ聞けば全部わかること
- 先に申し込んでも、順番を抜かれてしまうケースがあること
その言葉を知らないまま、使っている人がほとんどです
現役の賃貸仲介営業マンとして接客していて、お客様から「先行申込ってなんですか？」と聞かれることは、ほとんどありません。
でもそれは、先行申込が使われていないという意味ではありません。
言葉を知らないまま、実際には使っている方がとても多い、というのが現場の実感です。
「まだ今の方が住んでいるのでお部屋は見られないんですが、申し込みだけ先に入れておきますか？」
この一言に「はい」と答えた時点で、それは先行申込です。
そして、ここを理解しないまま進んでしまうと、あとで「こんなはずじゃなかった」という話になります。この記事では、その仕組みを整理しておきます。
先行申込とは？内見せずに申し込み、契約前に内見する方法
先行申込とは、まだ内見できない物件に、先に申し込みだけを入れておく方法です。
流れはこうなります。
- 申し込む（内見はまだ）
- 入居審査を受ける
- 前の入居者が退去する
- 室内を内見する
- 納得できたら賃貸借契約を締結する
ポイントは、賃貸借契約を締結するのが内見のあとだということ。
つまり、実際に部屋を見てから判断する余地が残っています。
先行契約とは？内見せずに契約まで済ませる方法
先行契約とは、内見しないまま賃貸借契約まで進める方法です。
- 申し込む（内見はまだ）
- 入居審査を受ける
- 賃貸借契約を締結する
- 前の入居者が退去する
- 入居する（ここで初めて室内を見る）
契約がすでに完了しているので、あとから部屋を見て「やっぱりやめます」という話にはなりません。
先行申込と先行契約の違いを比較表で整理
言葉が似ているので混乱しやすいのですが、読者が最も意識すべき違いは、「内見前に賃貸借契約まで締結するかどうか」です。
| 先行申込 | 先行契約 | |
|---|---|---|
| 内見のタイミング | 賃貸借契約の前 | 入居の直前（契約の後） |
| 契約締結のタイミング | 内見のあと | 内見の前 |
| 内見後に見送れるか | 撤回できる余地がある | 「申込みの取消し」ではなくなる |
| 借りる側のリスク | 小さい | 大きい |
| 物件を押さえる力 | 強い | より強い |
実務では、このほかにも管理会社ごとの運用、申込順位の扱い、契約期限の設定などに違いが出ることがあります。ただ、最初に押さえるべきは「契約が内見の前か、後か」です。
【重要】先行申込は撤回できる？先行契約は取り消せる？
よくいただく不安が「先に申し込んで、あとで断ったら怒られませんか？」というものです。
先行申込の場合
先行申込は、原則として賃貸借契約を締結する前の段階です。そのため、申込みを撤回できる余地があります。
内見した結果、思っていた部屋と違った。日当たりが想像と違った。においが気になった。こうした理由で見送ることは、まったく問題ありません。そのための先行申込です。
先行契約の場合
一方、先行契約はすでに賃貸借契約を締結しています。
そのため、「内見して気に入らなかったから申込みを取り消す」という扱いにはなりません。契約内容に沿った解約等の手続きが必要になる可能性があります。
ここが、先行契約の一番大きなリスクです。
覚えておいてほしいこと 契約を締結したあとは、「キャンセル」ではなく「解約」の話になります。 費用や手続きの条件は契約書に書かれているので、締結する前に必ず確認してください。
【現場の話】「先行申込」という言葉は、実はあまり使いません
ここが、他のサイトにはあまり書かれていない部分だと思います。
私を含め、現場の仲介会社が管理会社やオーナーに対して「先行申込で申し込みます」と伝えることは、基本的にありません。
内見せずに申し込み、審査に通って、契約して、退去後に内見する。この流れ自体が、特別なことではないからです。
日常的に起きていることなので、わざわざ名前をつけて呼んでいない、というのが実情です。
ですから、お客様側が「これは先行申込ですか？先行契約ですか？」と聞いても、話が噛み合わないことがあります。
「先行申込ですか？」より、この3つを聞いてください
用語を確認するより、こちらのほうが確実です。そのまま不動産屋にLINEで送ってもらって構いません。
① 契約はいつ締結しますか？（内見の前ですか、後ですか） ② 内見はいつできますか？（退去後のいつ頃か） ③ 内見して違った場合、どうなりますか？
この3つの答えがはっきりすれば、それが先行申込なのか先行契約なのかは自動的に分かります。
専門用語なんて覚えなくていいです。この3つだけ聞けば、必要なことは全部わかります。
言葉を覚えるより、この3つを聞けるようになるほうが、はるかに実用的です。
申込後の契約期限が決まっている物件もあります
もうひとつ、知っておいてほしいことがあります。
物件によっては、申し込みの段階で条件が課されていることがあります。
- 「申込後、◯週間以内に契約締結が条件」
- 「審査通過後、◯日以内に契約締結ができる方」
こうした条件が付いていると、「内見してからゆっくり考えます」という進め方ができません。
内見を待っているうちに期限が来てしまい、結果的に見ないまま契約するか、見送るかの二択になることもあります。
この条件の有無は、募集図面や物件情報には載っていないことが多いです。仲介会社に確認してください。
【最重要】先行申込は早い者勝ち？先に申し込んでも抜かれることがあります
ここが、この記事で一番お伝えしたい部分です。
「先に申し込めば押さえられる」と思っている方が多いのですが、正確には少し違います。
なお、申込順位の扱いは管理会社や貸主によって異なります。そのうえで、私が普段扱っている物件での実感をお話しします。
審査に入っていれば、順番は維持されるのが一般的
申込みが受理されて1番手として審査に入れば、そのまま順番が維持されるケースが一般的です。
ただし「審査に進めない状態」だと、抜かれます
問題はここです。
- 申込書に未記入の項目がある
- 身分証明書が提出されていない
- 連絡先や勤務先の情報が埋まっていない
こうした状態は、申し込みはしたけれど、審査を始められない状態です。
この状態で止まっていると、あとから申し込んで必要書類を揃えた人が先に審査に進みます。そして、ほとんどの確率で、その方が優先されてしまいます。
勝負は「申し込んだ順番」ではなく「審査に進める状態にした順番」
つまり、こういうことです。
早く申し込むことより、早く審査に進める状態にすることのほうが大事。
人気物件では、ここで差が付きます。
先行申込の前に用意しておきたい書類
気になる物件がある段階で、先に手元に揃えておくと強いです。
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
- 勤務先の名称・住所・電話番号
- 年収のおおよその金額
- 緊急連絡先の方の氏名・住所・電話番号・続柄
- 保証会社によっては、健康保険証や収入証明
特に緊急連絡先は、その場でご家族に連絡が取れず、記入が止まってしまうことが本当によくあります。事前に一言伝えておくだけで、スピードがまったく変わります。
先行申込が発生するのは、時期よりも「物件の人気」です
「繁忙期だから先行申込が増えるんですよね？」と思われがちですが、現場の感覚は少し違います。
先行申込は、繁忙期にもよく使われますが、閑散期でも普通に使われます。
決め手になるのは時期ではなく、その物件に人気があるかどうかです。
条件が良く、賃料も相場並みで、立地も良い。そういう部屋は、退去予定が出た時点で問い合わせが集中します。時期に関係なく、見る前に決まっていきます。
ただし、「先行申込を勧められた＝必ず人気物件」という意味ではありません。
本当に早く決まりそうなのか、それとも急がせるための営業トークなのかは、別に判断する必要があります。その見分け方は、こちらの記事にまとめています。
👉 「空き予定でも申し込みが入ります」は本当？現役営業マンが7つの条件で答えます
先行申込・先行契約のよくある質問
Q. 先行申込をすれば、部屋は完全に押さえられますか？
A. 申込順位の扱いは管理会社によって異なります。1番手として受付されたあと審査に進むケースが一般的ですが、「申込書を送っただけ」で必ず部屋が確保されるとは限りません。必要書類まで揃えたうえで、受付状況を仲介会社に確認してください。
Q. 先行申込を断ると、その仲介会社で他の物件を紹介してもらえなくなりますか？
A. そんなことはありません。内見してイメージと違ったのであれば、それを伝えてください。むしろ、その理由を共有していただいたほうが、次にご紹介する物件の精度が上がります。
Q. 先行申込は何件まで出せますか？
A. 同時に複数出すことは、基本的におすすめしません。審査は保証会社を通しますし、どちらも通った場合にどちらかを断ることになります。優先順位を決めて、一件ずつ進めるのが安全です。
Q. 内見せずに契約するのは、そもそも危険ではないですか？
A. リスクはあります。ただ、同じマンションの別の部屋を見せてもらう、共用部と外観だけでも先に見に行く、図面と写真を細かく確認する、といった方法でリスクを下げることはできます。「一切見ないで決める」と「できる範囲で見てから決める」は違います。
Q. 審査に通ったあと、契約するまでどのくらい時間がありますか？
A. 物件によります。契約期限が設定されているケースもあるので、申し込みの前に確認してください。
Q. 先行申込をしたら、家賃はいつから発生しますか？
A. 契約内容によりますが、多くは契約上の入居可能日（賃貸借開始日）からです。退去・原状回復の完了時期によって前後するので、申し込みの段階で「家賃発生日はいつになりますか」と確認しておくと安心です。
まとめ｜先行申込と先行契約の違い
| 確認すること | ポイント |
|---|---|
| 先行申込 | 内見してから契約。撤回できる余地がある |
| 先行契約 | 内見する前に契約。「申込みの取消し」ではなくなる |
| 最大の違い | 内見前に賃貸借契約まで締結するかどうか |
| 現場では | 「先行申込」という言葉自体をあまり使わない |
| 聞くべきこと | ①契約はいつ？ ②内見はいつ？ ③違ったらどうなる？ |
| 契約期限 | 「◯週間以内に契約」などの条件が付くことがある |
| 申込順位 | 管理会社によって異なる。審査に進める状態にした順が実質的な勝負 |
| 事前準備 | 身分証・勤務先情報・緊急連絡先を先に揃えておく |
| 発生する物件 | 時期ではなく、人気のある物件で起きやすい |
内見せずに申し込むこと自体は、悪いことでも、珍しいことでもありません。
ただ、自分が今どの段階にいるのかだけは、把握したうえで進んでください。
お部屋の裏側
賃貸借契約を締結する前なのか、したあとなのか。そこさえ分かっていれば、先行申込は部屋探しの強い武器になります。
次に読むなら
まだ人が住んでいる部屋を勧められて、急かされていると感じたときは、こちらの記事が役に立ちます。
👉 「空き予定でも申し込みが入ります」は本当？現役営業マンが7つの条件で答えます
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